新产品研发协议书，什么是房地产联合开发？

小伙伴们都想知道一些关于新产品研发协议书和什么是房地产联合开发？的题，今天小编为大家详细的解说一下。

一、什么是房地产联合开发？

1、共同房地产开发的法律性质和特点

所谓房地产联合开发，是指根据双方协议，一方提供建设用地使用权，另一方提供资金、技术、劳务、等，共同开发土地、建设房地产等项目，风险共担、利益共担。提供土地使用权的一方称为土地供应方；另一方是从事房地产开发、经营的房地产开发公司，我们称之为建设方。这个意义上的房地产联合开发是狭义的。广义上讲，凡是由两方共同开发的房地产项目都可以纳入房地产合作开发的范围。不限于一方购买土地、另一方出资，也可以双方共同出资；不仅限于房地产开发经营，还可以用于建造自用房屋；不限于双方均为法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间的合作；不仅限于在城市规划区内的国有土地上建设，也可以在集体土地上合作建设房屋。

现实生活中，从共同开发房地产的组织形式和合同性质可以看出，它是典型的合资合同。根据双方合作方式和组织形式的不同，共同开发房地产可采取以下三种方式

组建新的法人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以入股、合资、合作，按照规定开发、经营房地产。本法和有关法律、行政法规的规定。”这为与土地使用权共同开发房地产奠定了法律基础。双方依法投资或提供土地设立项目公司，并以项目公司名义进行开发。双方按出资比例或通过合同约定承担风险、分享利益。这种以项目公司的形式进行开发，相对可以减少发生纠纷的概率。但同时它也存在诸多不足例如，成立项目公司、建立规范的管理组织需要一定的时间，成本高昂，且容易错失商机；例如，如果投资土地使用权，必须办理土地使用权转让手续，这就要求其次，当土地使用权被划拨和取得时，这个手续是无法办理的；更重要的是，项目公司的利润只有在缴纳所得税后才能交给联合开发方，这需要较高的财务成本。这对于合作伙伴来说肯定是不经济的。

组建联合管理机构。即双方各派出一定人员组成联合管理机构，其职责是协调双方在共同开发中的各种关系，对合作中的重大事项进行决策，具体运作和管理。管理开发项目。联合管理机构与项目公司最大的区别在于，它只能作为内部管理机构，不是独立的民事主体。不具备共同民事权利能力，不能独立承担民事责任。共同开发双方必须遵守共同管理机构的法律。清楚了解共管机构的地位，注意避免利用共管机构的名义进行相关民事活动。实践中曾出现过某建筑公司将某项目“联建办”诉至法院，要求支付工程款的案例，但明显列错了被告。另一个案例则没那么简单双方共同开发某项目成立的“联管委员会”，不仅行使其内部权力，还堂堂正正地挂起展馆，刻了印章，签署了《施工协议书》。最终，建设单位因拖欠工程款，将联合开发双方告上法庭。为了避免这种情况的发生，共同开发双方必须清楚了解共同管理机构的法律地位，并注意避免对外使用共同管理机构的名称。

不会设立项目公司或联合机构。相反，他们将按照合同独立履行义务并分享利润。这种方法主要用于比较简单的项目。

与设立项目公司的管理方式相比，上述后两种方式是相对宽松的合作方式。因此，双方在合作过程中很容易产生纠纷。此外，实践中争议较大的题之一是双方共同开发。您是否对项目产生的所有责任承担连带责任？如果合同以双方约定出资为主，即一方提供土地使用权，另一方出资。项目建成后，双方共同出售，共担风险，共享利益，那么这种类型的合同就是合伙合同，而这种类型的合资企业是一种合伙型合资企业，双方各方对共同开发项目所产生的债务承担连带责任。如果双方通过合同约定共同开发中的权利和义务，如果双方独立经营，如果合同一方明确只提供土地，另一方只负责完成该土地上的某些建设任务，如果建设者完成建设任务将获得一定数量的房屋作为回报，那么这种合同是加工承包和互惠的混合合同，双方将对各自的行为独立负责。如果双方在合同中约定一方仅提供资金，不参与项目的任何运营，而仅在项目建成后获得一定数量的房屋作为回报，并通过合同约定不承担项目开发过程中产生的任何风险和责任。是企业之间为了达到非法相互融资目的而正式联合开发的行为，不符合我国法律的相关规定，应认定为无效合同。

有人认为，共同开发的项目是双方共同经营、共同承担盈亏。根据权利义务对等的原则，双方作为利益共同体，对任何一方因项目产生的债务承担连带责任。对于合资双方来说，开发协议中各自的责任划分不能产生对外影响，只能作为内部追偿的依据。根据这一观点，法院只要能够认定该债务是由共同开发项目造成的，就可以判令共同开发各方承担连带责任。不必具体区分谁负责或由哪一方签署合同，也不会受到联合开发合同的影响。关于各自职责的划分。产生这种观点的主要原因是共同开发行为没有法律定性。事实上，由于双方签订的合同内容不同，承担的权利义务不同，共同开发行为具有不同的法律性质和法律后果。因此，房地产合作开发合同成为房地产合作开发行为中最重要的关键点。签订完整的联合开发合同是避免纠纷的关键。

二、房地产合作开发合同纠纷的特点

房地产开发项目大到小，小到占地几千亩、建筑面积几十万平方米的住宅小区，小到独立的单体建筑，都属于这一类。房地产开发投资较大、生产周期长、涉及法律法规和政策面广、容易产生纠纷。房地产合作开发合同纠纷的特点是诉讼标的大、纠纷内容复杂、纠纷当事人诉讼利益重、诉讼周期也长。此外，此类纠纷涉及广泛的法律法规和国家政策。无论是最高人民法院公布的案例，还是网络上的案例，全国范围内关于合作开发的争议不少。据不完全统计，合作开发纠纷在房地产诉讼案件中占有很大比例。

据网上报道，成都金地房地产公司与新特实业有限公司正在合作开发花园项目。金地置业公司将出资并负责整体开发，新特公司将投资土地使用权共同开发。两家公司合作开发某园林项目期间，由于新特公司出售的土地升值幅度较大，新特公司提出增加开发收入。但负责整体开发建设的金地公司认为，新特公司的要求违反了合同初衷。同时，在金地公司实际售房过程中，新特公司认为价格过低，损害了其利益。多次派人到某花园张贴“广告信”，影响房屋销售，引发双方矛盾。这引发了严重的暴力事件，当地公安局为此成立了专案组。

3、房地产合作开发合同标的。

房地产联合开发是指各方根据各方协议，经国家职能部门批准，共同出资，共同开发房地产项目的联合经营行为。根据现行法律规定，合作房地产开发活动要合法有效，合作项目必须经政府有关职能部门批准，并办理规划、土地使用、固定资产投资、建设等相关行政审批手续。同时，联合开发合同不得违反国家法律法规。因此，房地产合作开发合同的标的是一个特殊的标的。

只有具有法定房地产开发资质的企业才能开发房地产。国家法律和地方法规对开发企业的资本和专业技术人员要求都有明确规定。还规定了开发企业的资质等级条件和不同等级企业可以开发的住房面积。制定这些特别规定是为了确保进入该领域的企业应具备相应的条件和开发能力，并对不具备开发资质的企业进行严格区分。具有房地产开发资质的企业不仅可以独立开发，也可以联合开发房地产项目。虽然不具备房地产开发资质，但拥有土地使用权的企事业单位可以利用其土地使用权参与房地产项目的联合开发。拥有土地使用权但不具备开发资质的企事业单位虽然不能自行开发房地产项目，但如果利用自己的土地使用权与具有开发资质的房地产开发企业共同开发，并获得国家批准职能部门，其共同建设合同视为有效。这类特殊主体签订有效的共同建设合同的前提是必须拥有土地使用权，并以土地使用权作为共同开发的投资形式。共同开发合同必须经政府职能部门批准，共同开发对方必须具备相应的房地产开发资质证书。

2005年8月1日起施行的《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律题的解释》第三条规定合作开发房地产合同是指合同。双方签订的土地使用权转让协议。基金等共同投资，利润共享，风险共担，合作开发房地产为协议的基本内容。合作房地产开发合同当事人一方具有房地产开发经营资格的，合同有效。当事人均不具备房地产开发经营资格的，合同无效。但当事人一方在提起诉讼前已取得房地产开发经营资格或者依法共同设立具有房地产开发经营资格的房地产开发企业的，该合同视为有效。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与他人签订以划拨土地使用权作为投资合作开发房地产的合同的，该合同无效。但提起诉讼前已办理批准手续的，合同视为有效。

4、几类房地产合作开发合同纠纷。

无效合同引发的纠纷

1、名义上是房产联合开发，但实际上是贷款。不具备开发资质的企业以出资方式参与房地产项目合作建设。此类合建的特点是，合建合同的至少一方当事人既不具备房地产开发资质，也不以土地使用权出资。共建合同明确载明最低保证条款；有的虽然没有明确最低担保条款，但往往会约定项目建成后返还本金和利息，或者约定分配股息或利润。不具备开发资格的投资者不得参与联合建设过程或开发运营。

2、名义上是房地产联合开发，但实际上是项目转让。房地产项目转让必须符合法律、法规规定的条件和程序。一些项目权利人以合作建设合同的形式将开发项目转让给其他公司，而不到有关部门办理项目转让和土地使用权转让手续。此类合建的特点是此类合同的转让方一般是拥有项目开发权的房地产公司，受让方往往是房地产开发公司。